住宅ローンの借り換え、気になってるけど「難しそう」「面倒くさそう」と後回しにしていませんか？

実は私の周りでも、借り換え1回で年間数万円以上の利息を減らしたという話をよく聞きます。

この記事では、損得の計算方法と「今が借り換えどきかどうか」の判断基準を、できるだけ分かりやすくまとめました。

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↑ 住宅ローンも「家計の見直し」のひとつ。こういう場面から計算を始めてみましょう。

そもそも「借り換え」って何をするの？

借り換えの仕組みをざっくり理解する

住宅ローンの借り換えとは、今借りているローンを別の金融機関の新しいローンで「丸ごと返す」手続きのことです。

つまり、金利が低い銀行に乗り換えることで、これからの利息を減らすのが目的です。

• 今の銀行：金利1.5%（10年前に契約）
• 借り換え先：金利0.5%（今の相場）
• 差額の1.0%分だけ、毎月・毎年の利息が減る

「そんなに変わるの？」と思うかもしれませんが、残高が大きいほど1%の差はかなり大きくなります。

ポイント: 金利1%の差は、残高2,000万円なら年間20万円の利息差になります（あくまで概算）。

変動金利・固定金利って何が違う？

ローンには「変動金利（へんどうきんり）」と「固定金利（こていきんり）」の2種類があります。

変動金利は市場の状況によって金利が上下します。固定金利は契約時に決めた金利がずっと続きます。

• 変動金利：今は低いが将来上がるリスクあり
• 固定金利：今は少し高めだが安心感がある

どちらが得かは将来の金利次第なので、「絶対にこちらが良い」とは言い切れません。自分のリスク許容度（どこまで不確実さを受け入れられるか）で選ぶことが大切です。

借り換えでどのくらい利息が減る？具体的に計算してみよう

基本の計算式はこの3ステップ

難しい計算は不要です。以下の3つの数字を使うだけです。

• ① 残りのローン残高（例：2,000万円）
• ② 今の金利と借り換え先の金利の差（例：1.5% → 0.5% = 差0.5〜1.0%）
• ③ 残りの返済期間（例：25年）

銀行の公式サイトや「住宅ローン シミュレーター」で検索すると、無料で計算できるツールが見つかります。

↑ スマホでシミュレーターを使うと、数字を入れるだけで瞬時に計算結果が出てきます。

シミュレーション例：残高2,000万円・残25年の場合

以下はあくまで私が計算してみた概算の例です。実際の金額はローンの種類や銀行によって異なります。

• 現在の金利：1.8%（変動）
• 借り換え先：0.7%（変動）
• 金利差：1.1%
• 残高：2,000万円・残25年
• → 年間の利息の差：約22万円（概算）
• → 25年間の総利息の差：約550万円（概算）

私の場合: 知人が残高1,800万円・残20年で借り換えしたところ、年間利息が約16万円減ったと話していました。「こんなに違うとは思わなかった」と驚いていましたよ。

もちろんこれは概算であり、実際には手数料がかかるので差し引いて考える必要があります。

見落としがちな「手数料」も全部計算する

借り換えにかかる主な費用一覧

借り換えは「金利が下がる」だけでなく、手続きにお金がかかります。

この手数料を引いても得かどうか、必ず確認しましょう。

• 繰上返済手数料（くりあげへんさいてすうりょう）：今の銀行に払う。0〜数万円（銀行によって異なる）
• 新規ローン手数料：借り換え先に払う。借入額の約2%が目安（40万円前後のケースも）
• 登記費用（とうきひよう）：抵当権（銀行の担保設定）の変更。司法書士に依頼で数万円
• 火災保険の見直し費用：銀行が変わると保険の再加入が必要な場合あり
• 印紙税：数千円〜2万円程度

合計すると、借り換えの諸費用は50〜100万円かかるケースが多いです（残高や金融機関によって大きく異なります）。

「元が取れる年数」を計算しよう

シンプルな判断式はこれです。

結論: 「諸費用の合計 ÷ 年間の利息削減額 ＝ 元が取れるまでの年数」

例えば諸費用60万円で、年間利息が20万円減るなら、3年で元が取れます。

残りの返済期間がその年数より長ければ、借り換えは「得」と判断できます（あくまで目安ですが）。

固定費の削減という意味では、サブスク 断捨離 節約 選定基準についての記事と合わせて読むと、家計全体の見直しに役立ちます。

借り換えのタイミング、どう判断する？

「借り換えどき」の3つの判断基準

実は私も友人から「どのタイミングで動くべき？」とよく聞かれます。

私が調べた範囲では、次の3つが重なるときが借り換えを検討するサインとされています。

• ① 金利差が0.5%以上ある：それ未満だと手数料と相殺されやすい
• ② 残りの返済期間が10年以上ある：短すぎると元が取れない可能性が高い
• ③ 残高が1,000万円以上ある：残高が少ないと利息削減額も小さくなる

ポイント: この3つが全部そろっていれば、借り換えを具体的に検討してみる価値があります。ただし最終的な判断は、必ず金融機関や専門家に相談してください。

借り換えに向かないケースも知っておく

逆に、こんな状況だと借り換えのメリットが薄くなることがあります。

• 残り返済期間が5年以下
• 残高が500万円未満
• 今の金利と借り換え先の差が0.3%未満
• 転職直後や収入が不安定な時期（審査が通りにくい）

「早く動かなきゃ」と焦る必要はありません。自分の状況を整理してから動くのが一番です。

借り換えの手順：何から始めればいい？

まずは「現状把握」から

いきなり銀行に行く必要はありません。まず手元にある「ローンの残高証明書」か最新の返済明細を確認しましょう。

そこに書いてある「残高」「金利」「残り返済回数」の3つをメモするだけでOKです。

• STEP1：残高・金利・残期間をメモする
• STEP2：銀行の公式サイトのシミュレーターで仮計算
• STEP3：2〜3行に仮審査を申し込む（無料）
• STEP4：提示された条件を比較して決める
• STEP5：本審査→契約→切り替え完了

↑ 借り換えも「書類と向き合う作業」がメインです。一度腰を据えれば思ったより簡単に進みます。

仮審査は複数行に出すのが正解

1行だけに申し込むのはもったいないです。

仮審査は基本的に無料で、信用情報への影響もほぼないので、2〜3行に同時に出して条件を比べるのがおすすめです（ただし本審査を複数同時に出すのは避けましょう）。

また、固定費の見直しをまとめてやりたい方には、クレジットカード 年会費無料 主婦向けについての記事も参考にしてみてください。

借り換えで「損した」と感じないためのチェックリスト

やる前に必ず確認すること

正直に言うと、借り換えで後悔するパターンは「手数料を甘く見ていた」ことが多いです。

• ✅ 諸費用の合計を書き出した
• ✅ 年間の利息削減額を計算した
• ✅「元が取れる年数」が残期間より短いか確認した
• ✅ 変動金利の場合、金利が上がったときのシミュレーションもした
• ✅ 団体信用生命保険（ローンを組む際に加入する生命保険の一種）の条件が今より悪くならないか確認した

私の場合: 焦って1行だけに仮審査を出した友人が「もう少し比較すればよかった」と言っていました。時間がかかっても、複数の選択肢を比べることが大切だと思います。

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まとめ：借り換えは「面倒くさい」が一番の損

後回しにするほど損する仕組み

住宅ローンは残高が大きければ大きいほど、早く動いた方がお得です。

1年後回しにするだけで、数十万円の利息を余計に払う可能性があります。

• まず「残高・金利・残期間」を確認するだけでOK
• シミュレーターで5分計算してみる
• 「得になりそうなら」仮審査を出してみる

「絶対に得になる」とは言い切れませんが、少なくとも「知っておいて損はない」知識です。

一度計算してみると、家計の見え方がぐっと変わりますよ。